美国第3季度商业地产走势

第一张图显示的是商业地产每个类别的增长曲线(2007年-2016年)。基本4类:公寓(Apartment),零售物业(Retail),办公大楼(Office),工业厂房(Industrial)。CRE Index是指美国商业地产(Commercial Real Estate)价格浮动曲线。与小编上回发布的美国住宅价格类似,也是接近2008年的高点。公寓,零售物业已创新高。办公楼和工业也是蹭蹭蹭的上蹿,离先前2008年高点还有距离。啥意思呢?自从2010年美国经济开始复苏,股市房市一路狂飙,商业地产的稳定发展,需求增大,开发商大兴土木,到如今已是近7年。此处引用两个术语,Recovery(恢复阶段)和Expansion(扩张阶段)。图显示,Recovery已经接近完毕,目前是扩张阶段。就是说,还有发展空间




上图讲的是物业价值增长。下面这张图很重要,显示的是物业收入。收购物业一方面要升值,一方面要有收入。2001-2004,2009-2011年商业地产基本是亏损的。为啥,经济不景气,公司倒闭,租不起店面,入住率低,收入赤字。看图,此时需要名词解释一下。NOI是物业净收益,Net Operating Income;NCREIF ODCE Index,NCREIF指的是美国房地产投资信托委员会 National Council of Real Estate Investment Fiduciaries,ODCE是Open-End Diversified Core Equity,这个指数跟踪33个美国综合房地产基金的业绩,数据历史从1978年开始。目前综合收入平均5.8%。图外之意,商业地产收入稳定,有利可图



下图从另外一个角度映射商业物业的走势。对于商业地产,空置率(Vacancy Rate)是个很重要的参数。空置率低就表示更多需求,开发建筑商就会多盖楼,投资就会有比较好的回报。2016年第1季度平均空置率6.2%,历史低点,所以美国商业地产整体上看,还有上浮空间。办公楼9.2%,零售6.2%,公寓5.4%,工业厂房4.3%。后边黑灰色的框框是25年空置率浮动的空间。




结论商业地产依然处于上升阶段,物业收入基本稳定。公寓和零售物业价格领涨,收入不错,空置率历史低点,所以各地开发商都开盖,投资人也愿意投资和接盘。办公楼还没有走出恢复期,上升空间更大;空置率相对其它物业类别比较高,还有改善的机会。地点和位置很重要,投资还需谨慎。零售物业和公寓投资相对比较稳妥,办公楼投资需要审时度势


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