【投资有道】寻找10%租金回报 – 纽约布法罗实地考察(上)

当地主收租,现金流收入很重要。现金对现金回报(英语里叫Cash-on-Cash Return)是在房地产行业中最常用的回报格式之一。它的计算方式是将净租金收入除以最初投资金额而得到的比率。以现在市场价格购入出租物业,全现金交易,无银行贷款,在中国各大城市,有3%已经不错。在美国的一二线大城市,6%基本上也是封顶了。

房价涨了,当地主还来得及吗?回答是肯定的。我走访几个城市,实地考察一下在美国还能不能找到10%出租回报。今天先走一圈儿纽约州的布法罗(Buffalo)。它是纽约州的第2大城市,又称“水牛城”。列全美国第45大都市。



11 月2日,我乘坐美联行晚间的一架只能容纳50人的庞巴迪Q300(Bombardier Q300)螺旋桨小飞机,从华盛顿杜勒斯机场(Washington Dulles Airport)起飞,趁着悠悠夜色,低空飞行,一个半小时到来到了布法罗。晚上的城市,别具一格,井井有条,安详静谧,夜色很美。



说点儿题外话,buffalo这个词很有意思。B大写,代表城市的名字,布法罗。b小写,名词,意思是水牛;动词,意思是欺负或威胁。单用这一个词就可以造 一个长句子:“Buffalo buffalo Buffalo buffalo buffalo buffalo Buffalo buffalo”。看晕了的读者可以跳过此处到下一段。加几个符号领会一 下意思。Buffalo buffalo(n) [that] Buffalo buffalo(n) buffalo(v) buffalo(v) Buffalo buffalo(n)。提示一下,这里共有三只布法罗水牛,两只被欺负。翻译成中文:被布法罗水牛(牛二)欺负的布法罗水牛(牛一)欺负布法罗水牛(牛 三)。言外之意是牛二最NB。



言归正传,先说说布法罗独特的地理位置。大家都知道纽约市是纽约州第一大城市。再往下排,布法罗是其第二大城市,与纽约市成对角分布,距离350英里。它是港口城市,湖滨平原,海拔146米。地处五大湖区与伊利运河(Erie Canal)的交界,位于纽约州最西部,伊利湖(Lake Erie)东岸,尼亚加拉河(Niagara River)南口,西与加拿大伊利堡(Fort Erie)隔河相望。四季分明。人 口将近25万人。原为湖端一小河沿岸的印第安人村庄,因发现野牛遗骸而命名。buffalo原意是亚洲水牛或者非洲水牛,也有美洲野牛(American bison)的意思。还有,一个说法,buffalo这个词是法语里面美丽河流Beau Fleuve的意思,后来依声音定名buffalo。从布法罗到美国的著名旅游胜地尼亚加拉大瀑布(Niagara Falls)仅10公里。距离加拿大的多伦多(Toronto)50英里。



再来了解一下布法罗是吃几碗干饭的。1825年伊利运河通航后,成为湖区和运河间水运连接点而迅速发展。工业以重工业为主,轻工业也较发达。市郊的贝斯莱赫 姆钢厂(Bethlehem Steel Corporation)是美国第二大钢厂。布法罗是大西洋沿岸到西部内陆的门户;有6条铁路干线汇集,为美国和加拿大两国间的铁路货运中心;公路网稠 密。工业产业包括:电化学、炼铝等工业;全国最大的面粉工业中心;金属加工、汽车装配和零件制造、造船、铁路设备、木材加工和造纸等工业也颇具规模。


再回头看看历史。布法罗历史悠久,1851年建市,在19世纪曾经与美国几 位总统结下缘份:第13届总统米勒德·菲尔莫尔(Millard Fillmore)当选前是当地永久居民,并且是布法罗大学的创建者和首任校长。第22和24届总统格罗弗·克利夫兰(Grover Cleveland)在1854至1882年间在当地居住,并在1882至1883年任市长。第25届总统威廉·麦金莱(William McKinley)在1901年9月6日在布法罗举行的泛美博览会( Pan-American Exhibition)上遇刺,八日后去世。副总统西奥多·罗斯福(Theodore Roosevelt)当日在Wilcox Mansion宣誓接任。这位不是二战的那个富兰克林·罗斯福(FDR)。



接下来踩踩学校。布法罗市区东北部为科研文教区,集中全市重要大学、科研机构以及博物馆、运动场、公园等。纽约州立大学布法罗分校(State University of New York at Buffalo),也被成为布法罗大学(University at Buffalo),简称UB。综合大学,有三个校园,主校园北校园位于安穆赫斯特镇(Amherst),学生3万。笔者的父亲曾经在那里工程学院著名的凯特研究中心访学和任教。百度CEO李彦宏毕业于该校电脑系。布法罗大学有一个很NB的UB2020计划,扩张40%。2013年受到总统奥巴马的大力赞扬。从2004年以来,这个计划的实施已经为布法罗市带来17亿美元的经济效益。未来的5年会继续增长。这无疑会对当地房市走向起积极影响。



再看看旅游。到了布法罗,不能不提尼亚加拉瀑布(Niagara Falls)。该瀑布位于尼亚加拉市,虽然论高度、宽度、水流量它都不是世界上最大的瀑布,但是它有最大的游客量和最绚丽的瀑布夜景。每年接待3000万各地游客。这里还有大型的赌场。得益于尼亚加拉瀑布的发电厂,布法罗成为北美洲第一个大规模供电的城市,故有“光城”的外号。




布法罗城市建设很完善,是美国少数拥有地铁的城市:虽然很小但很实用,单程仅需2美元,全天套票5美元。自觉买票无人检票,市区地上部分免费搭乘。



最后瞄一下有什么好吃的,民以食为天嘛。走到哪儿吃到哪儿。布法罗的香辣鸡翅算是本地最著名的小吃了。风味独特,好吃的很,配以环绕大屏幕即时播放的各类体育节目,有滋有味,风靡全美。在布法罗,吃鸡翅有如在北京吃小龙虾,上瘾过瘾,一盘儿接一盘儿。最著名的Buffalo Wild Wings连锁店有1100多家分店,分布在美国各州,加拿大,远到沙特阿拉伯,菲律宾,在不久的将来可能会落地中国,与德州扒鸡PK。布法罗不光是吃鸡翅,还有别的好吃的。



今日的布法罗已经抛掉过去工业城市的形象,重新自我定位为文化、教育和医疗中心。2005年被《读者文摘》选为美国最清洁城市第三位。2001年被《今日美 国报》选为“美国最友善城市”。在1996年及2002年赢得全美城市奖。UB2020计划中一项重要的任务是打造最先进的大学医学院和顶尖设备的综合医院。

布法罗人口组成:50%白人,37%黑人,9%拉美人,3%亚洲人。黑人挺多的,不用害 怕。他们也得生活,也有工作,也得找地方住,也得交房租。他们不比白人交的少,而且他们的房租有一部分都是政府定期缴纳,更稳定。下一章我带领读者亲临其 境,详细考察布法罗,尼亚加拉,托纳旺达(Tonawanda)及其周边的白人和黑人社区,看看10%现金回报的房子啥样儿。